MAO:H409/2022





Kilpailu- ja kuluttajaviraston seuraamusmaksuesitys

Vaatimukset

Kilpailu- ja kuluttajavirasto (jäljempänä myös virasto) on vaatinut, että markkinaoikeus määrää kilpailulain 5 §:ssä kielletystä kilpailunrajoituksesta kilpailulain 12 §:ssä tarkoitetun seuraamusmaksun Suomen Isännöintiliitto ry:lle (jäljempänä myös liitto), Colliers Finland Group Oy:lle (aiemmin Ovenia Group Oy ja Colliers International Finland Group Oy; jäljempänä myös Colliers), IISOY:lle (jäljempänä myös IISOY), OP Koti Kainuu Oy:lle (jäljempänä myös OPKK Kainuu), Oulun Kiinteistötieto Oy:lle ja Suomen Kiinteistöhallinta Oy:lle (jäljempänä yhdessä myös Kiinteistötahkola), Realia Services Oy:lle, Realia Group Oy:lle ja Realia Holding Oy:lle (nykyisin Retta Services Oy, Retta Group Oy ja Retta Holding Oy; jäljempänä yhdessä myös Realia) sekä REIM Hämeenlinna Oy:lle ja REIM Group Oy Ltd:lle (jäljempänä yhdessä myös REIM) seuraavasti:

- Suomen Isännöintiliitto ry:lle 73.106 euroa

- Colliers Finland Group Oy:lle ja Realia Services Oy:lle 4.500.387 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 1.391.900 eurosta ja tämän ylittävästä osasta vastaa yksin Colliers Finland Group Oy

- IISOY:lle 220.371 euroa

- OP Koti Kainuu Oy:lle 302.075 euroa

- Oulun Kiinteistötieto Oy:lle ja Suomen Kiinteistöhallinta Oy:lle 1.693.950 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 82.632 eurosta, ja tämän ylittävästä osasta vastaa yksin Oulun Kiinteistötieto Oy

- Realia Services Oy:lle, Realia Group Oy:lle ja Realia Holding Oy:lle 13.887.627 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 4.910.872 eurosta, ja tämän ylittävästä osasta vastaavat yhteisvastuullisesti Realia Services Oy ja Realia Group Oy sekä

- REIM Hämeenlinna Oy:lle ja REIM Group Oy Ltd:lle yhteisvastuullisesti 1.300.285 euroa.

Perusteet

1 Kilpailulain vastainen menettely

Seuraamusmaksuesityksen kohteena olevat yhtiöt ja liitto (jäljempänä yhdessä myös vastaajat) menettelivät kilpailulain 5 §:n vastaisesti vahvistamalla isännöintipalveluiden hintoja Suomessa vuosina 2014–2017.

Vastaajat muodostivat eri menettelyillään kokonaissuunnitelman, jonka pyrkimys oli rajoittaa yhtiöiden keskinäistä hintakilpailua, parantaa niiden kannattavuutta ja nostaa isännöintitoimialan hintatasoa Suomessa. Kokonaissuunnitelma ilmeni kahdella tavalla: Yhtiöt sopivat isännöintipalveluiden hinnankorotuksista ja mainittujen palveluiden hinnoittelun yhdenmukaistamisesta.

Yhteisymmärrys saavutettiin liiton hallituksen kokouksissa ja muissa tapaamisissa sekä muussa keskinäisessä yhteydenpidossa. Liiton hallituksen kokoukset olivat keskenään kilpailevien elinkeinonharjoittajien välisiä tapaamisia.

Yhtiöt toteuttivat kokonaissuunnitelmaa liiton avulla koko Suomen isännöintitoimialalla käyttämällä toteutuskeinoina liiton julkaisemia hintasuosituksia ja laatimalla liitolle kilpailunvastaisia päämääriä edistävän strategian. Liitolla oli kilpailunrajoituksessa myös jäsenistään itsenäinen ja erillinen rooli.

Kokonaissuunnitelmaa olivat laatimassa ja toteuttamassa liiton hallitukseen kuuluneista yhtiöistä ja niiden vastuuhenkilöistä Realian JM, Kiinteistötahkolan ST, REIMin MH ja SH sekä liiton TH koko tarkastellun ajanjakson, eli 9.5.20144.4.2017, IISOY:n IS 12.6.2014–4.4.2017 ja Ovenia Isännöinti Oy:n (sittemmin Colliers Isännöinti Finland Oy ja Arenna Oy; jäljempänä myös Ovenia) MT ja yhtiön aluejohtaja sekä OPKK Kainuun OH 28.11.2014–4.4.2017.

1.1 Tapahtumakuvaus vuosi 2014

Vastaajat saavuttivat yhteisymmärryksen hinnankorotuksista ja hinnoittelun yhdenmukaistamisesta. Yhteisymmärryksen mukaan hintoja korotetaan viemällä kasvaneesta työmäärästä syntyneet kustannukset suoraan eteenpäin asiakashintoihin ja uudet mahdolliset työtehtävät tarjotaan ja veloitetaan erillisveloitettavina palveluina. Esimerkkinä yhteisymmärryksestä käytettiin 1.7.2014 voimaan tullutta verotusmenettelystä annetun lain (1558/1995) 15 c §:n mukaista rakentamiseen liittyvien urakoiden ilmoitusvelvollisuutta (jäljempänä rakentamisen ilmoitusvelvollisuus).

1.1.1 Liiton hallituksen työseminaari

Liiton hallituksen kokouksessa 18.3.2014 esitettiin Rooman 7.–9.5.2014 työseminaarin yhdeksi aiheeksi isännöintialan liikevoittoprosentin nostaminen oikeasti kannattavalle tasolle.

Seminaarissa hallituksen jäsenet jaettiin työryhmiin keskustelemaan jäsenten ennalta määrittämistä aiheista ja lopuksi keskustelut purettiin. Liiton hallitus ideoi seminaarissa Kotitalo-lehdessä käsiteltäviä asioita. Liiton viestinnän johtaja lähetti 8.5.2014 liiton lakiasiantuntijalle sähköpostiviestin rakentamisen ilmoitusvelvollisuuteen liittyen.

Seminaarin tuloksia käsiteltiin hallituksen kokouksessa 9.5.2014, jonka pöytäkirjan liitteessä avattiin ryhmätöiden tuloksia. Kokouksessa arvioitiin liiton roolia kannattavuuden tukijana ja viestinnän johtaja esitteli osana viestintä- ja julkaisuasioita Kotitalolehteä koskevaa raporttia.

1.1.2 Rakentamisen ilmoitusvelvollisuus

Liiton hallituksen työvaliokunta keskusteli 21.5.2014 sähköpostitse rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden viestinnästä.

Tapaamisessa 3.6.2014 erillinen työryhmä käsitteli rakentamisen ilmoitusvelvollisuutta. Tapaamisessa oli läsnä liiton edustajien lisäksi muun muassa Realian työntekijä. Realia Services Oy:n johtoryhmässä oli 22.4.2014 mainittu rakentamisen ilmoitusvelvollisuuteen liittyvän keskustelun käymisestä. Liiton viestinnän johtaja käsitteli aihetta 4.6.2014 liiton sisäisessä sähköpostiviestissä, jonka liitteenä on ollut hänen muistiinpanonsa siitä, mistä tapaamisessa on keskusteltu.

Liiton jäsenille 5.6.2014 järjestetyn Laki & Järjestys -koulutustilaisuuden avauspuheessa liiton TH käsitteli Kotitalolehteä, uusista töistä veloittamista ja erillisveloituksia.

Liiton sisäisessä sähköpostiviestiketjussa 9.–10.6.2014 keskusteltiin 3.6.2014 tapaamisesta.

Liiton viestintäsuunnittelija lähetti 12.6.2014 tapaamisen osallistujille kommentoitavaksi rakentamisen uusia velvoitteita koskevan tiedoteluonnoksen. Realian sisäisessä sähköpostiviestissä samana päivänä arvioitiin tiedoteluonnosta.

Liiton hallitus käsitteli 12.6.2014 tapaamisessaan mainittua tiedoteluonnosta ja erillistä luonnosta isännöitsijän työkaluksi rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden esittelemiseksi taloyhtiöiden hallituksille.

Realia Isännöinti Oy:n liiketoimintajohtaja lähetti liiton TH:lle 13.6.2014 sähköpostiviestin, jossa hän kommentoi tiedoteluonnosta sekä Realian ja liiton viestintää.

REIMin SH jakoi tiedoteluonnoksen sähköpostitse 16.6.2014 eteenpäin REIM Lahti Oy Ltd:ssä.

Tiedote ”Taloyhtiöille lisäkuluja remonttikustannuksista 1.7. alkaen” julkaistiin 19.6.2014 liiton verkkosivuilla ja jaettiin liiton jäsenille. Tiedotteen yhteydessä liitto julkaisi jäsenilleen jaettavan suosituksen tukemaan isännöitsijää rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden hoitamisen kertomisessa asiakkaille.

Liiton hallituksen kokouksessa 3.9.2014 käsiteltiin raporttia rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden siihenastisesta viestinnästä.

1.1.3 Viestintä isännöintipalveluiden hinnankorotuksista

Isännöinti-lehden haastattelussa 28.8.2014 liiton TH käsitteli isännöintipalvelun ostamista.

Liiton hallituksen kokouksessa 3.9.2014 keskusteltiin Isännöinnin ammattilaiset 2014 tutkimuksesta ja alan palkkakehityksestä. TH jakoi osallistujille tiedoksi 4.9.2014 julkaistavan tiedotteen ”Isännöintiliitolla syvä huoli taloyhtiöiden tulevaisuudesta”. Tiedote julkaistiin 4.9.2014 liiton verkkosivuilla. Samana päivänä TH käsitteli Isännöintipäivien avauspuheessa isännöinnin hintatasoa.

Liiton hallituksen kokouksessa 22.10.2014 liiton viestinnän johtaja esitteli liiton viestinnän strategian.

Liiton hallituksen puheenjohtaja IISOY:n IS keskusteli 4.11.2014 sähköpostiviestiketjussa muun muassa TH:n ja viestinnän johtajan kanssa alalla toimiville elinkeinonharjoittajille kohdistettavasta mediajulkaisusta.

Liiton verkkosivuilla julkaistiin 6.11.2014 kirjoitus, joka sisälsi lainauksen IS:ltä muun muassa ilmaisen työn tekemisen lopettamisesta.

Liiton osaamispalveluiden johtaja kertoi liiton sisäisessä sähköpostiviestiketjussa 18.–19.11.2014 keskustelleensa alalla toimivien elinkeinonharjoittajien kanssa hinnankorotusten onnistumisesta. Liitto ryhtyi valmistelemaan isännöintipalveluiden hinnankorotuksista tiedottamista eri kanavissa.

Liiton verkkosivuilla julkaistiin 21.11.2014 Kotitalo-lehden artikkeli ”Isännöintiä myydään polkuhintaan”.

Liiton hallitus sai 28.11.2014 sähköpostitse kommentoitavaksi tiedoteluonnoksen. Muun muassa Realian EL ja Kiinteistötahkolan ST kommentoivat liitolle tiedotteen sisältöä. IISOY:n IS esitti kritiikkiä.

Liitto julkaisi 9.12.2014 mainitun tiedotteen ”Isännöintipalvelujen hinnoissa suuria korotuspaineita” verkkosivuillaan ja jakoi tiedotteen tiedotusvälineille ja jäsenilleen.

Ovenian MT jakoi tiedotteen yhtiön isännöintiliiketoiminnan avainhenkilöiden käyttöön. OPKK Kainuun OH viittasi tiedotteessa esitettyihin perusteisiin 22.12.2014 kirjeessä perustellessaan yhtiönsä asiakkaille yhtiön hinnankorotuksia vuodelle 2015.

1.2 Tapahtumakuvaus vuosi 2015

Vastaajat laativat ja hyväksyivät liiton strategian, joka osoittaa isännöintiyhtiöiden yhteisymmärrystä hinnoittelun yhdenmukaistamisesta lisäämällä erillisveloituksen osuutta niiden kokonaispalkkiosta. Lisäksi vastaajat jatkoivat kiellettyä menettelyä antamalla hintasuosituksia.

1.2.1 Liiton strategia

Liiton hallitus laati vuoden 2015 aikana liiton toimintaa vuosina 2016–2021 ohjaavan strategian. Hintojen vahvistaminen vakiinnutettiin strategiaan. Strategiatyö aloitettiin hallituksen kokouksessa 10.12.2014. Ulkopuolisen konsultin kokousmuistiinpanojen mukaan liiton hallituksen keskeinen tavoite strategialle oli isännöintiyritysten kannattavuuden parantaminen.

Liiton hallitus määritteli strategian perustana olevat isännöintitoimialan tavoitteet, joita liiton strategian tarkoitus oli edistää. Hallituksen kokouksessa ja työseminaarissa 15.–17.4.2015 yhdeksi tavoitteeksi määriteltiin palveluiden erikoistuminen.

Hallitus hyväksyi strategian kokouksessaan 12.5.2015. Liiton laatiman strategian kehityskertomuksen mukaan palveluiden erikoistuminen johtaa erillishinnoittelun tai suoritusperusteisen hinnoittelun yleistymiseen. Hallitus määritteli liiton toiminnan painopisteet. Liiton johtoryhmän tapaamisessaan 7.4.2015 käsittelemän strategialuonnoksen mukaan liiton keskeinen tehtävä oli edistää toimialan tavoitteita muun muassa mediaviestinnällä.

Liiton hallitus hyväksyi kokouksessaan 17.12.2015 strategiassa määriteltyjen tavoitteiden toteutumisen seurantaan mittarit, jotka työvaliokunta oli valmistellut hallituksen kommenttien perusteella. Palveluiden erikoistumista koskevan tavoitteen toteutumista oli tarkoitus seurata mittaamalla kasvua, kannattavuutta ja uudistumista tavoittelevien yritysten prosentuaalista osuutta toimialalla toimivista elinkeinonharjoittajista sekä muun kuin kiinteän kuukausiveloituksen osuutta näiden elinkeinonharjoittajien liikevaihdosta.

Liiton TH esitteli strategiaa Isännöintipäivien 16.–19.9.2015 avauspuheessaan. Strategiaa esiteltiin myös Isännöinti-lehdessä joulukuussa 2015.

1.2.2 Vastaajien hintojen vahvistamiseen tähtäävä yhteistyö

Liiton hallituksen jäsenet keskustelivat WhatsApp-ryhmässä 25.6.2015 Helsingin Sanomien artikkelista, joka käsitteli viraston markkinaoikeudelle tekemää seuraamusmaksuesitystä Suomen Leipuriliitto ry:n asiassa. IISOY:n IS jakoi artikkelin 26.6.2015 liiton TH:lle ja lakiasiantuntijalle.

Hallituksen kokouksessa 1.9.2015 TH esitti tilannekatsauksen liiton strategian toteuttamisesta ja toimenpiteeksi hinnankorotuspaineista Isännöintipäiville tiedottamisen ja toiston loppuvuodesta.

Liitto julkaisi tiedotteen ”Isännöinnin palkkioita remonteissa on korotettava” 15.9.2015 ja toisti samansisältöisen viestin liiton hallitukselle etukäteen kommentoitavaksi jaetussa ja 6.10.2015 julkaistussa Kotitalo-lehdessä.

Liitto suunnitteli sisäisessä sähköpostikeskustelussa 7.12.2015 tiedotetta isännöinnin hinnankorotuksista. Liiton hallitus hyväksyi tiedotteen ”Isännöinnin työmäärä kasvaa – edessä hinnoitteluremontti” kokouksessaan 17.12.2015. Tiedote lähetettiin lehdistölle ja julkaistiin liiton verkkosivuilla samana päivänä. Ovenian MT jakoi tiedotteen 18.12.2015 yhtiön sisäiseen käyttöön.

Eräs liiton jäsen antoi liitolle 17.12.2015 palautetta Ovenian kampanjasta, jossa Ovenia lähestyi kilpailijoiden asiakkaita. Liiton TH välitti palautteen MT:lle, joka vastasi viestiin. Ovenian myyntijohtaja selvensi 8.1.2016 Ovenian yhteistyökumppanille Ovenian markkinointilinjaa.

Ovenian MT lähetti 21.12.2015 TH:lle, IISOY:n IS:lle, Realian JM:lle ja OPKK Kainuun OH:lle sähköpostitse joulutervehdyksen. TH vastasi viestiin 23.12.2015 välittämällä kuvakaappauksen liiton erään jäsenyhtiön julkiselta Facebook-sivulta, jossa yhtiö ilmoitti pitävänsä hinnat vuonna 2016 hinnankorotuspaineista huolimatta ennallaan. TH esitti näkemyksensä asiasta. Viestiin vastasivat IS, OH, MT ja JM.

1.3 Tapahtumakuvaus vuosi 2016

Vastaajat toteuttivat hintojen yhdenmukaistamiseen tähtäävää strategiaa, ylläpitivät ja panivat täytäntöön yhteisymmärrystä hinnankorotusten tarpeesta ja seurasivat strategiaan kirjattujen kilpailunvastaisten tavoitteiden toteutumista sekä jatkoivat hintasuositusten antamista.

Kotitalo-lehdessä julkaistiin 11.2.2016 liiton osaamispalveluiden johtajan kirjoitus isännöintialan hinnoittelusta ja työmäärästä.

Liiton hallituksen työvaliokunta keskusteli 17.2.2016 sähköpostitse yhteistyöstä Kiinteistöliiton kanssa. Liiton TH esitti näkemyksensä isännöinnin kilpailuttamisesta. IISOY:n IS, Realian JM ja OPKK Kainuun OH kommentoivat näkemystä.

Ovenian MT valmisteli viestintätoimiston kanssa sähköpostitse 24.2.–4.3.2016 Ovenian tiedotetta, johon pyydettiin TH:ltä kommentteja. Ovenian verkkosivuilla 16.3.2016 julkaistussa tiedotteessa oli lainaus TH:lta.

Realian JM tiedusteli 19.8.2016 TH:lta sähköpostitse, millaisella kirjeellä tämä aikoo olla kyseisenä vuonna liikkeellä seuraavan vuoden hinnankorotuspaineesta. JM:n mielestä tulisi edetä samalla ajatuksella kuin edellisenä vuonna.

Liiton hallitus hyväksyi kokouksessaan 30.8.2016 työvaliokunnan valmisteleman liiton toimintasuunnitelman vuodelle 2017. Suunnitelmaan kirjattiin tavoite edistää palveluiden erikoistumista.

REIMin SH pyysi sähköpostitse 8.9.2016 TH:lta, että liitto tekisi vastineen Arvopaperi-lehden verkkosivujen artikkeliin ”Yksi selitys asumisen kalleuteen: Isännöinti ryöstöhinnoissa”, mihin TH suostui.

TH välitti mainitun sähköpostikeskustelun liiton hallituksen työvaliokunnalle ja liiton johtoryhmälle. Työvaliokunta ja johtoryhmä suunnittelivat liiton julkista viestintää isännöintipalveluiden hinnankorotustarpeista ja niiden perusteluista. OPKK Kainuun OH jakoi sisäisiä laskelmia yhtiön laskutuksen kasvusta ja laskutusperusteista, Realian JM ilmoitti Realia Services Oy:n menneitä ja tulevia tavoitteita hinnankorotuksista ja IISOY:n IS jakoi tietoja yhtiön edellisvuosien hinnankorotuksista.

TH ehdotti työvaliokunnalle, että liitto toteuttaisi jäsenille kohdistetun kyselytutkimuksen isännöitsijöiden kasvaneesta työmäärästä ja sen kasvun tulevasta kehityksestä tukemaan isännöinnin hinnankorotuksia auttavaa viestintää. IS ja OH kannattivat kyselyä. Liiton asiantuntija lähetti 9.9.2016 kyselyn liiton jäsenyrityksille. Liitto julkaisi selvityksen pohjalta 13.9.2016 tiedotteen ”Isännöitsijöiden työmäärä on voimakkaassa kasvussa”. Tiedote jaettiin Isännöintipäivien 2016 osallistujille.

TH totesi 13.9.2016 sähköpostiviestissään työvaliokunnalle ja johtoryhmälle alan tarvitsevan tukea hinnaston muutosilmoituksiin ja aiheesta raportoitavan Kotitalo-lehdessä.

TH kommentoi isännöinnistä julkisuudessa käytyä keskustelua ja liiton julkaisemaa selvitystä Isännöintipäivien 14.–16.9.2016 avauspuheessaan.

Liittokokouksessa 14.9.2016 TH esitteli liiton hallituksen hyväksymää toimintasuunnitelmaa vuodelle 2017. Esityksen mukaan erillisveloituksen osuutta isännöinnin liikevaihdosta oli tarkoitus mitata isännöintialalla vuodesta 2017 alkaen.

Liittokokouksen yhteydessä liiton asiantuntija esitteli Talousbarometrin 2016 tuloksia. Barometrissa oli kysytty alan elinkeinonharjoittajilta tietoja liikevaihdon prosentuaalisesta jakautumisesta kiinteään kuukausiveloitukseen ja erillisveloitukseen sekä kiinteän kuukausiveloituksen keskimääräisiä prosentuaalisia hinnankorotuksia vuodelle 2015.

Viestinnän suunnittelua jatkettiin liiton johtoryhmän kokouksessa 19.9.2016 ja liiton sisäisessä kuukausipalaverissa 3.10.2016.

TH lähestyi 23.9.2016 sähköpostitse liiton hallituksen jäseniä ja varajäseniä isännöinnin hintaan, sen nostopaineisiin ja alan tukemiseen liittyen. Viestiin sisältyi pyyntö toimittaa vastaanottajien asiakkaina olevien asunto-osakeyhtiöiden tuloslaskelmia, pääkirjoja ja toimintakertomuksia tarkoituksena tehdä tutkimus taloyhtiöiden hallintokulujen kasvusta. Tuloksia aiottiin tuoda esille muun muassa Kotitalo-lehdessä.

Pyydettyä materiaalia toimittivat ainakin Kiinteistötahkolan ST, Ovenian MT ja Realian JM. IISOY:n IS kommentoi asiaa ja OPKK Kainuun OH suunnitteli materiaalin toimittamista. REIMin SH lainasi sähköpostiviestistä osion REIM Group -konsernin hallituksen kokouksessa pitämäänsä katsaukseen.

Realian JM lähetti 26.9.2016 Kiinteistötahkolan ST:lle WhatsAppviestin ja ilmoitti Realia Services Oy:n laittaneen hinnankorotuskirjeet postiin ja tavoittelevan 3,8 prosentin korotusta sekä tiedusteli Kiinteistötahkolan tulevia korotustavoitteita. ST vastasi päättäneensä tavoiteltavaksi korotukseksi 2,7 prosenttia.

Liiton johtoryhmän jäsenet keskustelivat sähköpostitse 8.11.2016 erään jäsenyrityksen antamasta liiton viestintää koskevasta palautteesta.

Liitto lähetti 13.12.2016 hallintokuluselvitystä käsittelevän tiedoteluonnoksen kommentoitavaksi paikallisille asiantuntijoilleen. REIMin SH välitti luonnoksen REIM Lahti Oy Ltd:n henkilökunnalle. Tiedote julkaistiin liiton verkkosivuilla 14.12.2016. Kuluselvitystä käsiteltiin liiton hallituksen kokouksessa 15.12.2016, jossa vahvistettiin myös liiton toiminnan TOPlinjaukset.

1.4 Tapahtumakuvaus vuosi 2017

Vuoden 2017 alkupuolella vastaajat jatkoivat kilpailunvastaisten tavoitteidensa toteutumisen seurantaa ja suunnittelivat sen jatkamista.

Alkuvuonna 2017 liitto jatkoi syksyllä 2016 järjestämäänsä koulutuskierrosta ”Lisävirtaa Isännöintiin: asiakas, digi, raha”. Tapahtuman markkinointimateriaalissa isännöinnin hintakeskustelu esitettiin alan yleisenä ongelmana. REIM Porvoo Oy:n toimitusjohtaja esitti sähköpostiviestinvaihdossa 3.–6.2.2017 näkemyksensä liiton edustajien tapahtumassa esittämästä.

Liiton hallituksen kokouksessa 1.2.2017 liiton toimitusjohtaja TH esitteli raportin liiton toiminnasta edellisenä vuonna. Liittokokouksessa 16.2.2017 raportoitiin isännöinnin hinnan kuuluneen liiton vaikuttamisen niin sanottuihin TOP 5 aiheisiin vuonna 2016.

Isännöinti-lehdessä 22.2.2017 konkretisoitiin TOP-linjauksia. Numerossa markkinoitiin tulevaa Laki & Järjestys koulutusta, jossa oli tarkoitus paneutua isännöitsijöille tuleviin uusiin lisätyötä aiheuttaviin velvoitteisiin ja uusien töiden hinnoitteluun.

TH jakoi sähköpostitse 15.3.2017 liiton sisäisesti linkin artikkeliin, joka käsitteli kilpailunrajoituksista toimialayhdistyksille määrättävien seuraamusmaksujen tason nousua.

Liitto ilmoitti 5.4.2017 virastolle, ettei sen tiedotteissa kommentoida jatkossa hinnoittelukysymyksiä.

2 Asian kilpailuoikeudellinen arviointi

Isännöintiyhtiöt ovat elinkeinonharjoittajia ja liitto niiden yhteenliittymä. Kysymys on keskenään kilpailevien elinkeinonharjoittajien kokonaissuunnitelmasta, jonka tarkoitus oli vahvistaa isännöintipalveluiden hintoja Suomessa.

Yhden jäsenvaltion koko alueelle ulottuvat horisontaaliset kartellit ovat yleensä omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Tällainen yhteistyö ei kuitenkaan poikkeuksetta täytä kauppavaikutuskriteeriä.

Yhtiöiden tarjoamilla isännöintipalveluilla ei ole ollut kytkentää muihin unionin jäsenvaltioihin. Isännöitsijöiden tehtävien luonne edellyttää elinkeinonharjoittajalta paikallista läsnäoloa, ja isännöintipalvelut on vahvasti kytketty kansallisen lainsäädäntöön. Vaikka vastaajien menettelyllä olisi vaikutuksia jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, vaikutukset olisivat todennäköisesti vähäisiä. SEUT 101 artiklan säännökset eivät tule sovellettaviksi asiassa. Asiaan sovelletaan siten yksinomaan kilpailulain säännöksiä.

Asiassa on kysymys kilpailulain 5 §:n vastaisesta rikkomuksesta, jonka tarkoituksena on ollut rajoittaa kilpailua. Asiassa ei ole esitetty näyttöä, jonka perusteella voitaisiin katsoa menettelyn täyttävän kilpailulain 6 §:ssä säädetyt edellytykset. Epätodennäköistä on, että kyseessä oleva kilpailunrajoitus täyttäisi nämä edellytykset.

Kun kysymys on tarkoitukseen perustuvasta kilpailunrajoituksesta, merkityksellisten markkinoiden tarkka määrittely ei ole tarpeen. Yhtiöt IISOY:tä ja OPKK Kainuuta lukuun ottamatta tarjosivat isännöintipalveluita ympäri Suomea. Yhtiöt pyrkivät valtakunnallisen etujärjestön avulla vaikuttamaan koko toimialan hinnoitteluun. Vastaajien menettely kohdistui isännöintipalveluiden hintoihin koko Suomen alueella.

2.1 Sopimus, yhdenmukaistettu menettelytapa ja yhteenliittymän päätös

Yhtiöt saavuttivat sopimuksen tai yhdenmukaistetun menettelytavan mukaisen yhteisymmärryksen isännöintipalveluiden hintojen korottamisesta ja mainittujen palveluiden hinnoittelun yhdenmukaistamisesta.

Yhtiöt saavuttivat yhteisymmärryksen erilaisin keskinäisin menettelyin. Lisäksi liitto toteutti yhteisymmärrystä elinkeinonharjoittajien yhteenliittymän päätöksen tunnusmerkistön täyttävillä hintasuosituksilla.

Sopimuksen syntymiseen riittää osallistuminen kokouksiin, joissa on tehty kilpailunvastaisia sopimuksia. Yhdenmukaistetun menettelytavan syntyminen ei edellytä täyden varmuuden saavuttamista muiden osallisten tulevasta markkinatoiminnasta eikä jatkumoa, joka osoittaisi yhteisymmärryksen ja sen perusteella syntyneen yhdenmukaisen menettelyn. Yhteistyön olemassaolo ei edellytä sen noudattamista tai sitä, että elinkeinonharjoittajalla olisi mahdollisuus toimia sen mukaisesti.

Passiiviset osallistumistavat rikkomismenettelyihin antavat toisille osallistujille sen vaikutelman, että elinkeinonharjoittaja hyväksyi menettelyn tuloksen ja noudattaisi sitä. Tällaisissa tilanteissa vastaajan on esitettävä selvitystä siitä, että sen osallistumisella ei ollut kilpailua rajoittavaa tarkoitusta tai että se on vastustanut sopimuksia osoittamalla ilmoittaneensa kilpailijoilleen sillä olleen asiasta eri näkemys, tai kumottava olettama, jonka mukaan se oli tietoinen kilpailunvastaisesta menettelystä. Tällaista selvitystä ei ole esitetty. Yhdenmukaistetun menettelytavan osalta elinkeinonharjoittajan on näytettävä toteen, ettei yhteistoiminta ole vaikuttanut sen markkinakäyttäytymiseen. Tällaistakaan selvitystä ei ole esitetty.

2.1.1 Liiton tapaamiset

Yhtiöt tekivät liiton toimintaan liittyvissä keskinäisissä tapaamisissa hintojen vahvistamista koskevia kilpailunvastaisia sopimuksia tai määrittivät yhdenmukaistettuja menettelytapoja sekä hyväksyivät kilpailunvastaisia aloitteita.

Liiton hallituksen työseminaarissa 7.–9.5.2014 yhtiöt keskustelivat tulevasta markkinakäyttäytymisestä, esittivät yhteisymmärryksen yhtenäisestä hinnoittelupolitiikasta ja tunnistivat erillisveloitusten merkityksen kannattavuuden kasvattamisessa. Tapaaminen on kilpailulain 5 §:ssä tarkoitettu sopimus tai yhdenmukaistettu menettelytapa, jonka tarkoitus oli rajoittaa kilpailua. Seminaari muodostaa alkupisteen tavalle, jolla vastaajat käsittelivät hinnoittelua. Osallisuus yhtenä kokonaisuutena pidettävään kilpailunrajoitukseen ei ole edellyttänyt työseminaariin osallistumista tai täsmällisen tiedon saamista sen sisällöstä.

Yhtiöt saavuttivat yhteisymmärryksen myös tapaamisissa, joissa ne käsittelivät isännöintipalveluiden hintojen ohjaamiseen pyrkiviä liiton toimenpiteitä. Yhtiöiden välille syntynyttä sopimusta toteutettiin tiedottamalla siitä koko toimialalle liiton toiminnan avulla seuraavasti:

Liiton hallituksen kokouksessa 9.5.2014, työryhmätapaamisessa 3.6.2014 ja hallituksen tapaamisessa 12.6.2014 saavutettiin rakentamisen ilmoitusvelvollisuuteen liittyvät kilpailunvastaiset sopimukset, joiden toteutuskeinona oli liiton 19.6.2014 julkaisema tiedote ja suositus. Hallituksen kokouksessa 1.9.2015 saavutettiin isännöintipalveluiden hintojen korottamista koskeva sopimus, jonka toteutuskeinona oli liiton 15.9.2015 julkaisema tiedote. Hallituksen kokouksessa 17.12.2015 saavutettiin isännöintipalveluiden hintojen korottamista ja erillisveloitettavien palveluiden osuutta isännöintiyhtiöiden liikevaihdosta koskeva sopimus, jonka toteutuskeinona oli liiton samana päivänä julkaisema tiedote.

Vastaajat ylittivät liiton viestinnällä toimialayhdistyksen tavanomaisen hinnoittelu- tai kustannustekijöistä tiedottamisen.

Yhtiöt saavuttivat yhteisymmärryksen lisäksi tapaamisissa laatiessaan liiton strategiaa vuonna 2015. Strategia 2016–2021 asiakirja on yhteisymmärryksen pohjalta muodostetun konkreettisen suunnitelman kirjallinen ilmaus.

Strategian keskeinen tavoite oli isännöintiyritysten kannattavuuden parantaminen. Strategialla pyrittiin palveluiden erikoistumiseen, joka johtaisi erillishinnoittelun tai suoritusperusteisen hinnoittelun yleistymiseen. Strategia-asiakirjan kirjaukset eivät yksinään osoita, mitä vastaajat tavoittelivat liiton strategialla, vaan strategian arvioinnissa tulee ottaa huomioon koko sen valmisteluun liittyvä yhteistyö.

Vastaajat mittasivat tavoitteen toteutumista seuraamalla muun kuin kiinteän kuukausiveloituksen osuutta toimialalla toimivien elinkeinonharjoittajien liikevaihdosta ja erillisveloitusten osuutta liikevaihdosta yrityksissä. Väitteet strategiamittareiden vähämerkityksellisyydestä ovat merkityksettömiä.

Strategia on osoitus yhteisymmärryksestä kasvattaa isännöintiyhtiöiden kannattavuutta lisäämällä erillisveloitettavien palveluiden osuutta liikevaihdosta ja siitä, että liiton tuli ohjata muita toimialan elinkeinonharjoittajia tähän tavoitteeseen. Toimialan ohjaaminen pois hintakilpailusta ja hinnankorotusten suosittaminen alan elinkeinonharjoittajille olivat osa strategiaa. Strategiaan kirjatut tavoitteet sisällytettiin liiton toimintasuunnitelmaan vuodelle 2017 ja tavoitteiden toteutumista seurattiin vuosina 2016 ja 2017.

Yhtiöt eivät päättäneet itsenäisesti hinnoittelupolitiikastaan, vaan loivat keskinäisen luottamuksen ilmapiirin. Toteennäyttämättömät väitteet itsenäisestä päätöksenteosta eivät ole uskottava vaihtoehtoisselitys.

Väitteet siitä, että rakentamisen ilmoitusvelvollisuutta koskevissa keskusteluissa käsiteltiin eri vaihtoehtoja tehtävän hoitamiseksi ja että yhteistyössä oli kysymys toimintatapojen tehostamisesta, laskutuksen selkeyttämisestä, palveluiden kehittämisestä, edunvalvonnasta ja asiakkaiden tarpeisiin vastaamisesta tai että alalla oli jo aiemmin ryhdytty tarjoamaan enenevässä määrin erillisveloitettavia palveluja ja että tällaisten palveluiden osuuden kasvu selittyy muilla toimialaan liittyvillä tekijöillä, eivät ole uskottavia.

Väitteet kilpailun paikallisesta luonteesta ja muiden tekijöiden mahdollisesta merkityksestä isännöintipalveluiden kilpailussa eivät oikeuta hintojen vahvistamista eivätkä tarjoa uskottavaa vaihtoehtoisselitystä.

Väitteet siitä, että yhteistyön tarkoitus on ollut laatukilpailun lisääminen, eivät nekään ole uskottavia. Joka tapauksessa se, että yhteistyöllä pyrittäisiin mahdollisesti myös hyväksyttävään tavoitteeseen, ei ole osoitus siitä, ettei yhteistyön tarkoitus olisi ollut rajoittaa kilpailua.

2.1.2 Liiton toiminnan ohjaus

Yhtiöt toteuttivat yhteisymmärrystä liiton toiminnan avulla pyrkien edistämään kilpailunvastaisten tavoitteidensa toteutumista koko toimialalla. Liiton toiminnan ohjaamiseen liittyvässä yhteistyössä yhtiöiden välinen sopimus tai yhdenmukaistettu menettelytapa saavutettiin nimenomaisen tai hiljaisen hyväksymisen perusteella seuraavasti.

Hallituksen jäsenet saivat 28.11.2014 sähköpostitse kommentoitavaksi tiedoteluonnoksen, jonka mukaan isännöintipalveluiden hintaa tulisi korottaa 10–20 prosenttia. Vastaanottajat olivat tietoisia menettelyn sisällöstä ja muista vastaanottajista. Realia ja Kiinteistötahkola hyväksyivät menettelyn. Toteutuskeinona oli liiton 9.12.2014 julkaisema tiedote.

Sähköpostikeskustelussa 8.–13.9.2016 liiton hallituksen työvaliokunta suunnitteli hinnankorotussuositusta. Keskusteluun osallistuneet hyväksyivät menettelyn tai olivat siitä vähintään tietoisia. Toteutuskeinona oli liiton 13.9.2016 julkaisema tiedote.

Liiton TH:n hallitukselle lähettämän sähköpostiviestin 23.9.2016 mukaan liitto aikoi suositella isännöintipalveluiden hintojen korottamista. Vastaanottajat olivat tietoisia menettelyn sisällöstä ja muista vastaanottajista. Kiinteistötahkola, Ovenia, Realia, IISOY ja OPKK Kainuu hyväksyivät menettelyn ja REIM oli siitä sekä osallisista vähintään tietoinen. Toteutuskeinona oli liiton 14.12.2016 julkaisema tiedote.

2.1.3 Yhtiöiden keskinäinen yhteydenpito

Yhtiöt saavuttivat sopimuksen tai yhdenmukaistetun menettelytavan muussa keskinäisessä yhteydenpidossaan seuraavasti:

IISOY:n IS, Realian JM, Ovenian MT ja OPKK Kainuun OH ilmaisivat sähköpostikeskustelussa 21.–23.12.2015 tahtotilan tulevasta hinnoittelupolitiikasta. Keskustelussa oli mukana liiton TH.

IISOY:n IS, Realian JM, OPKK Kainuun OH ja liiton TH ilmaisivat 17.2.2016 yhteisymmärryksen siitä, että toimialan elinkeinonharjoittajien ei pidä kilpailla hinnalla ja toimintaa pitäisi yhdenmukaistaa rajoittamalla hintakilpailua.

Realian JM ja Kiinteistötahkolan ST ilmoittivat 26.9.2016 toisilleen yhtiöidensä tulevat hinnankorotukset. Vaikka vaihdetut tiedot koskivat jo tehtyjä hinnankorotuspäätöksiä, niiden arvioinnissa on otettava huomioon tietojenvaihdon asiayhteys. Vaihdetuissa tiedoissa oli kysymys hinnankorotustavoitteista.

IISOY:n IS, Realian JM ja OPKK Kainuun OH jakoivat 8.–9.9.2016 sähköpostitse keskenään tietoja yhtiöidensä kustannuksista ja palveluiden hinnoista.

2.1.4 Yksittäisten yhtiöiden ja liiton välinen yhteydenpito

Yksittäisten yhtiöiden ja liiton keskinäinen yhteydenpito ilmensi saavutettua yhteisymmärrystä. Yhtiöt toteuttivat edellä kuvattuja sopimuksia tai yhdenmukaistettuja menettelyitä liiton kanssa seuraavasti:

IISOY:n ja liiton välisessä sähköpostikeskustelussa 21.5.2014 liiton TH totesi liiton viestivän, että rakentamisen ilmoitusvelvollisuus tulisi veloittaa erillisveloitet