Hakemus

Vaatimukset

Kuluttaja-asiamies on vaatinut, että markkinaoikeus kieltää Icon RE Oy:tä ja Suomen JYA Oy:tä, kumpaakin 100.000 euron sakon uhalla, markkinoimasta Asunto Oy Satamakatu 4-Bostads Ab Hamngatan 4 nimisestä asunto-osakeyhtiöstä liike- tai toimistotilojen käyttötarkoituksen muutosta koskevalla lisärakentamisella käyttöön otettavaksi tarkoitettuja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita tai rinnastettavia kohteita koskevia asunto-osakkeita kuluttajille asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetuin ehdoin, kun osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi ei ole asetettu perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua vakuutusta tai takausta.

Perusteet

Icon RE Oy on hankkinut omistukseensa Asunto Oy Satamakatu 4-Bostads Ab Hamngatan 4 -nimisestä asunto-osakeyhtiöstä toimistohuoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Icon RE Oy:n on ollut tarkoitus muuttaa toimistohuoneistot toteuttamassaan rakennushankkeessa korkeatasoisiksi asuinhuoneistoiksi, se on sopinut asunto-osakeyhtiön kanssa rakennusluvan hakemisesta käyttötarkoituksen muuttamiseen ja se on merkitty rakennushankkeessa syntyvien asuinhuoneistojen osakkeenomistajaksi.

Rakennushankkeessa on rakennettu asunto-osakeyhtiön kahden alimmaisen kerroksen sisätilat kokonaan uudelleen lämmitysputkistoa ja kantavia rakenteita lukuun ottamatta. Huoneistoja on markkinoitu uusia asuntoja vastaavasta neliöhinnasta pääteltävissä olevalla tavalla uudenveroisina. Huoneistojen markkinoinnissa on myös luvattu, ettei asunto-osakeyhtiön muihin kerroksiin tulevaisuudessa tehtävästä linjasaneerauksesta synny ostajille kustannuksia. Näin ollen ostaja on voinut olettaa, että kyse on uudenveroisista asunnoista, joiden osalta ei ole odotettavissa merkittäviä korjauksia tai kustannuksia.

Hankkeessa on rakennettu lisää tilaa asumiskäyttöön. Kyse on ollut asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momentin mukaisesta lisärakentamisesta, minkä vuoksi perustajaosakas Icon RE Oy:n on tullut tehdä asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaiset vakuusjärjestelyt asunto-osakeyhtiön ja asunto-osakkeiden ostajien hyväksi ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista. Icon RE Oy ei ole näin menetellyt.

Kiinteistönvälitysliike Suomen JYA Oy on markkinoinut ja myynyt lisärakennettavia asuinhuoneistoja kuluttajille Icon RE Oy:n lukuun asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n mukaisin ehdoin ilman mainittuja vakuusjärjestelyjä. Mainokset ja ilmoitukset ovat antaneet vaikutelman siitä, että asunto-osakkeita markkinoidaan laillisesti.

Markkinoinnin on katsottava ollen kuluttajien kannalta sopimatonta ensisijaisesti siksi, että ilmoitukset ovat antaneet kuluttajien kannalta sopimattomasta menettelystä markkinoinnissa ja asiakassuhteissa annetun valtioneuvoston asetuksen mukaisesti perättömän vaikutelman siitä, että asunto-osakkeita markkinoidaan laillisesti. Menettely on katsottava sopimattomaksi toissijaisesti siksi, että se on ollut kuluttajansuojalain 2 luvun 3 §:n mukaisesti yleisesti hyväksyttävän asianmukaisen menettelytavan vastainen ja se on ollut omiaan heikentämään kuluttajan kykyä tehdä perusteltu ostopäätös tai muu päätös, koska ilman lainvastaista tuotetta koskevaa markkinointia kohteet eivät olisi olleet kuluttajien saatavilla.

Kielto tulee kohdistaa ensinnäkin perustajaosakas Icon RE Oy:öön, jolla on ollut ensisijainen mahdollisuus vaikuttaa siihen, että vakuusjärjestelyt on tehty eikä lainvastaista markkinointia tapahdu. Lisäksi kiinteistönvälitysliike voi ja sen tulee pidättäytyä ottamasta vastaan sellaista välitystoimeksiantoa, joka koskee asunto-osakkeiden markkinointia ilman lainmukaisia vakuusjärjestelyjä. Kielto tulee kuluttajansuojalain 1 luvun 1 §:n 1 momentin perusteella kohdistaa myös Suomen JYA Oy:öön, koska asunto-osakkeiden markkinointi on annettu toimeksiantosopimuksin välittäjän tehtäväksi. Kieltojen määrääminen on kuluttajansuojan kannalta tarpeellista.

Icon RE Oy:n vastaus

Vaatimukset

Icon RE Oy on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää hakemuksen.

Perusteet

Kyse on ollut peruskorjauksesta, jonka tuloksena on ollut käyttötarkoituksen muutos ja uudenveroisia asuntoja. Hanke ei ole koskenut koko rakennusta eikä ole edellyttänyt suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista.

Asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n mukainen lisärakentaminen edellyttää, että rakennetaan lisää tilaa asuinkäyttöön. Olemassa olevan huoneiston käyttötarkoitusta muutettaessa ja huoneistotilaa jaettaessa mitään lisätilaa ei rakenneta, eikä käytetty rakennusoikeus tai rakennusala kasva. Huoneistojen käyttötarkoituksen muuttaminen siihen liittyvine rakennusteknisine toimenpiteineen ei ole lisärakentamista eikä rinnastettavissa ullakkorakentamiseen. Rakentamisen käsitettä on tulkittava yleiskielisen merkityksen mukaisesti, eli siten, että tehdään uutta nollapisteestä valmiiksi. Kantavat rakenteet säilyttävä peruskorjaaminen käyttötarkoituksen ja tilajaon muuttamiseksi ei ole rakentamista. Rakennustekniset toimenpiteet eivät ole laajuudeltaan vastanneet uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista.

Kyseessä olevassa peruskorjauksessa kuluttajan suojaamiselle ei ole samanlaisia perusteita kuin tyypillisesti ullakkorakentamisessa voi olla. Ullakolle rakentaminen edellyttää kaikkien asuinhuoneiston tarvitsemien rakenteiden ja talotekniikan rakentamista alusta alkaen. Lainsäätäjän tarkoitus on ollut, että suorituskyvyttömyysvakuutta ei edellytetä, ellei käyttötarkoituksen muutos kohdistuisi uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista vastaavalla tavalla koko rakennukseen. Muutaman toimistotilan jakamista asuinhuoneistoiksi ei tule arvioida kuluttajien suojan kannalta ankarammin kuin sitä, että peruskorjataan lähes koko rakennus, mikä ei edellytä suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista.

Huomiota tulisi kiinnittää myös rakennustoimenpiteiden sisältöön ja laajuuteen. Saneeraustoimenpiteet ovat kohdistuneet vain huoneistojen sisäosiin eli olemassa oleviin huoneistoihin.

Suomen JYA Oy:n vastaus

Vaatimukset

Suomen JYA Oy on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää hakemuksen.

Perusteet

Suomen JYA Oy yhtyy Icon RE Oy:n esittämään. Lisäksi on otettava huomioon, että Suomen JYA Oy:llä ei ole ollut enää kesäkuusta 2022 alkaen toimeksiantoa kohteesta Icon RE Oy:n kanssa. Suomen JYA Oy ei ole markkinoinut kohdetta toimeksiannon päättymisen jälkeen. Markkinointia ei ole tosiasiassa edes mahdollista aloittaa uudelleen. Markkinaoikeus ei voi kieltää vastaavien kohteiden markkinointia.

Hankkeessa ei ole ollut kyse asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:ssä tarkoitetusta lisärakentamisesta. Asuntoja ei siten ole markkinoitu lainvastaisesti kuluttajille. Olemassa olevan huoneiston käyttötarkoitusta muutettaessa ja huoneistotilaa jaettaessa mitään lisätilaa ei rakenneta, koska rakennusoikeutta ei käytetä lisää. Hankkeessa on remontoitu vain noin viidesosa taloyhtiön kaikista huoneistoista. Icon RE Oy ei ole ostanut rakennusoikeutta tai merkinnyt osakkeita. Ullakolle rakennettaessa tulee tosiasiallisesti lisää tilaa.

Todistelu

Asiakirjatodistelu

Kuluttaja-asiamies

1. Asunto-osakeyhtiön ja Icon RE Oy:n välinen sopimus 12.6.2017
2. Rakennuslupahakemus 22.12.2017
3. Helsingin kaupungin rakennuslupapäätös 12.6.2018 § 337
5. Asuntojen myynti-ilmoituksia (6 kappaletta)
6. Rakennusaikaisen valvojan selostus hankkeesta 22.9.2022
10. Eräitä asunto-osakeyhtiön osakkeita koskeva ostotarjous 29.3.2021
11. Eräitä asunto-osakeyhtiön osakkeita koskeva kauppakirja 6.5.2021

Icon RE Oy

1. Rakennuslupahakemus 22.12.2017 (myös kuluttaja-asiamiehen asiakirjatodiste 2)
2. Helsingin kaupungin rakennuslupapäätös 12.6.2018 § 337 (myös kuluttaja-asiamiehen asiakirjatodiste 3)
3. Työmaan aloituskokouksen pöytäkirja 18.7.2019
4. Asuntojen myynti-ilmoituksia (6 kappaletta) (myös kuluttaja-asiamiehen asiakirjatodiste 5)

Suomen JYA Oy

1. Helsingin kaupungin rakennuslupapäätös 12.6.2018 § 337 (myös kuluttaja-asiamiehen asiakirjatodiste 3)
2. Helsingin kaupungin muutoslupapäätös 11.6.2019 § 263
4. Suomen JYA Oy:n sähköpostikirjeenvaihtoa 30.1.2020

Markkinaoikeuden ratkaisu

Perustelut

1. Asian tarkastelun lähtökohdat

1. Asiassa on riidatonta, että Icon RE Oy on omistanut Asunto Oy Satamakatu 4-Bostads Ab Hamngatan 4 nimisestä asunto-osakeyhtiöstä (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) kahdessa alimmassa kerroksessa sijaitsevien seitsemän toimistohuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Icon RE Oy on tehnyt asunto-osakeyhtiön kanssa sopimuksen ”Osakkeilla hallittavien huoneistojen muutosrakentamisen suunnittelusta ja rakentamisesta”, jonka mukaisesti on haettu ja saatu rakennuslupa huoneistojen muuttamiseksi käyttötarkoitukseltaan 20 asunnoksi, myöhemmin täsmennetyllä tavalla 17 asunnoksi.

2. Riidatonta myös on, että Icon RE Oy on muuttanut sen hallinnassa olevat huoneistot asuinhuoneistoiksi ja on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muutoksen jälkeen omistanut osakkeet, jotka ovat oikeuttaneet hallitsemaan kyseisiä asuinhuoneistoja.

3. Riidatonta lisäksi on, että muutostyö on sisältänyt kaiken talotekniikan uusimisen lämmitysputkistoa lukuun ottamatta. Kaikki ei-kantavat väliseinät on purettu, ja kantaviin väliseiniin on tehty aukkoja. Kahden alimman kerroksen kaikkien rakenteiden peruskorjaus- ja muutosaste on ollut noin 60 prosenttia sisältäen myös kantavat runko- ja julkisivurakenteet. Uusi talotekniikka ja uudet rakenteet on tehty edellä mainitun rakennusluvan myöntämisaikana voimassa olleiden määräysten mukaisesti.

4. Riidatonta edelleen on, että asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita on ryhdytty tarjoamaan kuluttajien ostettavaksi ennen kuin asuinhuoneistot on hyväksytty käyttöön otettaviksi, osakkeita on markkinoitu asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetuin ehdoin ja kiinteistönvälitysliike Suomen JYA Oy on markkinoinut ja myynyt kohteita Icon RE Oy:n toimeksiannosta.

5. Riidatonta vielä on, että Icon RE Oy ei ole ennen asuinhuoneistojen markkinoinnin aloittamista tehnyt sen suorituskyvyttömyyden varalta asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisia vakuusjärjestelyjä.

6. Asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momentin mukaan, jos yhtiölle myöhemmin rakennetaan uusia asuinhuoneistoja, joiden hallintaan oikeuttavia osakkeita ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin uudet asuinhuoneistot on hyväksytty käyttöön otettaviksi, kyseisen lain säännökset perustajaosakkaasta koskevat sitä, joka merkitsee tai muuten omistaa uuden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan osakkeen rakentamisvaiheen aikana. Tässä kuvatuilta osin tämä momentti on säilynyt muuttumattomana 1.1.2006 lukien.

7. Kuluttaja-asiamiehen kieltovaatimuksen perusteella asiassa tulee arvioitavaksi ensinnäkin se, onko kyseisessä hankkeessa asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momentin mukaisesti rakennettu uusia asuinhuoneistoja, mikä eräiden muiden edellytysten täyttyessä olisi edellyttänyt mainittujen vakuusjärjestelyjen tekemistä ennen kuluttajille ostettavaksi tarjoamisen aloittamista.

8. Jos näin on, asiassa on arvioitava, onko asunto-osakkeiden markkinointi kuluttajille kyseisellä tavalla ollut kuluttajansuojalain vastaista ensisijaisesti kuluttajien kannalta sopimattomasta menettelystä markkinoinnissa ja asiakassuhteissa annetun valtioneuvoston asetuksen (601/2008) perusteella tai toissijaisesti kuluttajansuojalain 2 luvun 3 §:n perusteella, ja onko asiassa määrättävä kuluttajansuojalain 2 luvun 16 §:n mukainen kielto.

2 Menettelyn asuntokauppalain mukaisuuden arviointi

9. Asiassa on ensiksi arvioitava sitä, onko hankkeessa ollut kyse asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n, otsikoltaan ”Lisärakentaminen”, 1 momentissa tarkoitetusta uusien asuinhuoneistojen rakentamisesta.

10. Kuluttaja-asiamies on esittänyt muun ohella, että kyseisessä toimistohuoneistojen käyttötarkoituksen muuttamista asuinhuoneistoiksi koskevassa rakennushankkeessa on rakennettu lisää tilaa asumiskäyttöön.

11. Icon RE Oy ja Suomen JYA Oy ovat esittäneet muun ohella, että kyse ei ole ollut lisärakentamisesta, koska olemassa olevan huoneiston käyttötarkoitusta muutettaessa ja huoneistotilaa jaettaessa mitään lisätilaa ei rakenneta, eikä käytetty rakennusoikeus tai rakennusala kasva. Rakentamisen käsitettä tulee tulkita yleiskielen mukaisesti, ja kantavat rakenteet säilyttävä peruskorjaaminen käyttötarkoituksen ja tilajaon muuttamiseksi ei ole rakentamista. Myöskään rakennustekniset toimenpiteet eivät ole laajuudeltaan vastanneet uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista, ja hankkeessa on remontoitu vain noin viidesosa asunto-osakeyhtiön kaikista huoneistoista.

12. Kyseisen säännöksen 1.1.2006 voimaan tulleita muutoksia koskevan hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp) yleisperustelujen kohdasta esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset ilmenee, että rakentamisvaiheen suojajärjestelmää laajennetaan asuntoyhteisölle myöhemmin rakennettavien uusien asuntojen tarjoamiseen ostettavaksi rakentamisvaiheessa (s. 10). Esitöiden säännöskohtaisissa perusteluissa on puolestaan todettu, että lisärakentamisella tarkoitetaan uusien asuinhuoneistojen rakentamista entuudestaan olemassa olevalle ja osakkaiden hallinnoimalle yhtiölle. Tavallisesti lisähuoneistoja rakennetaan vanhojen kerrostalojen ullakkotiloihin, mutta kysymyksessä voi olla myös uusi asuinrakennus (s. 24).

13. Suorituskyvyttömyysvakuutta lisärakentamisessa koskevan asuntokauppalain 2 luvun 19 c §:n esitöissä (HE 21/2005 vp s. 34) on puolestaan todettu, että lisärakentamishankkeita toteutetaan usein vanhojen rakennusten ullakkotiloissa. Tällöin on mahdollista, etteivät rakennusvirheen seuraukset rajoitu vain uusiin asuntoihin, vaan virheestä voi aiheutua vahinkoa myös alempien kerrosten asunnoille ja rakennukselle tai sen rakenteille laajemminkin. Tämän takia on pidetty tärkeänä, että vakuus on tarvittaessa käytettävissä kaikkien sellaisten vahinkojen korjaamiseen tai korvaamiseen, joiden syynä on lisärakentamisessa tapahtunut rakennusvirhe.

14. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että lisärakentamisessa voi olla myös kyse siitä, että olemassa olevia muita kuin asuinhuoneistoja muutetaan asuinhuoneistoiksi (Tapio Nevala, Asuntokauppalaki, 2016, s. 90). Kirjallisuudessa on esitetty myös, että tavallisesti lisärakentaminen liittyy kaupunkien vanhojen talojen ullakkorakentamiseen, mutta kyseessä voi olla myös käyttämättömän tai kasvaneen rakennusoikeuden mahdollistama kokonaan uusi asuinrakennus. Esimerkkinä voi olla myös 2000-luvulla lisääntynyt kiinteistöjen käyttötarkoituksen muuttaminen teollisuus- tai muusta käytöstä asuinkiinteistöksi. (Matti Kasso, Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen, 2014, s. 233.)

15. Markkinaoikeus toteaa, että asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momentissa ei rajata sitä, minne asunto-osakeyhtiölle myöhemmin rakennettavat uudet asuinhuoneistot sijoittuvat. Säännöksessä tarkoitettu uusien asuinhuoneistojen rakentaminen kattaa siten yhtäältä esimerkiksi sen, että asunto-osakeyhtiölle rakennetaan uusi asuinhuoneistoja sisältävä rakennus, mutta toisaalta myös esimerkiksi sen, että olemassa olevan rakennuksen muussa kuin asuinkäytössä olevia tiloja muutetaan uusiksi asuinhuoneistoiksi, kuten lain esitöiden ullakkotiloihin liittyviä lisähuoneistoja koskevasta esimerkistä käy ilmi.

16. Viimeksi mainitusta esimerkistä käy ilmi myös se, että käsitteellisesti kyse voi olla rakentamisesta myös silloin, kun joitakin olemassa olevia tiloja muutetaan rakennusteknisin toimenpitein asuinhuoneistoiksi. Markkinaoikeus katsoo edellä kohdassa 3 todetut riidattomat seikat huomioon ottaen, että nyt arvioinnin kohteena olevat muutostyöt ovat joka tapauksessa olleet niin merkittäviä, että niissä on ollut niin yleiskielisesti kuin kyseisen säännöksen soveltamisen kannalta kyse rakentamisesta.

17. Markkinaoikeus toteaa, että koska käyttötarkoituksen muuttamisen jälkeen tilojen tulee ensimmäistä kertaa täyttää asuinkäyttöön liittyvät erilaiset rakennuslupa- ja rakentamismääräykset, muutostyöt ja niiden mahdolliset vaikutukset asuntojen ostajien ohella myös asunto-osakeyhtiölle tai muille osakkeenomistajille voivat olla huomattavia.

18. Edellä todetuin perustein asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momentissa mainituilla uusilla asuinhuoneistoilla voidaan katsoa tarkoitetun ensisijaisesti sitä, että kyseiset huoneistot eivät ole aikaisemmin olleet asuinkäytössä. Merkitystä ei sen sijaan voi katsoa olevan sillä, tulevatko asuinhuoneistot kunnoltaan ja varustelultaan uudenveroisiksi, eikä sillä, markkinoidaanko asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita siten, ettei niihin ole odotettavissa kohdistuvan esimerkiksi taloyhtiön suorittamista remonteista aiheutuvia lisäkustannuksia. Säännöstä sovellettaessa merkitystä ei voi antaa myöskään sille, onko rakennusoikeutta tai rakennusalaa käytetty lisää taikka sille, että hankkeessa on remontoitu vain noin viidesosa kaikista huoneistoista.

19. Näin ollen myös tällaisten uusien asuinhuoneistojen rakentamisen täytyy katsoa tarkoitetun kuuluvan kyseisen hankkeen perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta säädetyn suojajärjestelmän soveltamisalaan. Todettu ei sen sijaan sovellu samalla tavoin jo olemassa olevien ja asuinkäytössä olevien asuinhuoneistojen peruskorjaamiseen, josta nyt ei olekaan kyse.

20. Edellä todetuilla perusteilla markkinaoikeus katsoo, että asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momenttia on tässä tapauksessa tulkittava siten, että muussa kuin asuinkäytössä olleiden rakennuksen toimistohuoneistojen muuttaminen uusiksi asuinhuoneistoiksi esillä olleella tavalla on ollut säännöksessä tarkoitettua uusien asuinhuoneistojen rakentamista.

21. Asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momentissa on säädetty myös eräistä muista edellytyksistä. Edellä kohdissa 1–5 selostettujen riidattomien seikkojen perusteella on selvää, että Icon RE Oy on yhtiöjärjestyksen muutoksen jälkeen rakentamisvaiheen aikana omistanut asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet. Siten perustajaosakasta koskevat velvoitteet koskevat asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momentin nojalla myös Icon RE Oy:tä.

22. Näin ollen Icon RE Oy on ollut velvollinen tekemään asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaiset vakuusjärjestelyt ennen kuluttajille ostettavaksi tarjoamisen aloittamista saman luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetuin ehdoin. Kun Icon RE Oy ei ole näin tehnyt, sen menettely on ollut asuntokauppalain vastaista.

3 Asunto-osakkeiden markkinoinnin kuluttajansuojalain vastaisuus

23. Asiassa on seuraavaksi arvioitava sitä, onko edellä asuntokauppalain vastaiseksi todetussa menettelyssä ollut kyse myös kuluttajansuojalain 2 luvun vastaisesta markkinoinnista, ja voidaanko asiassa siten määrätä kuluttajansuojalain 2 luvun 16 §:n mukainen kielto.

24. Kuluttajansuojalain 2 luvun 15 §:n 3 kohdan mukaan valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä Euroopan parlamentin ja neuvoston sopimattomista elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisistä kaupallisista menettelyistä sisämarkkinoilla annetun direktiivin 2005/29/EY liitteen I panemiseksi täytäntöön.

25. Kuluttajien kannalta sopimattomasta menettelystä markkinoinnissa ja asiakassuhteissa annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:n mukaan muun ohella seuraavia menettelytapoja markkinoinnissa ja asiakassuhteissa pidetään kuluttajansuojalain 2 luvun 3 §:ssä tarkoitetulla tavalla sopimattomina: perätön ilmoitus tai sellaisen perättömän vaikutelman antaminen, että kulutushyödyke voidaan myydä laillisesti (8 kohta).

26. Kyseinen kohta vastaa direktiivin 2005/29/EY liitteen I kohtaa 9. Kyseistä direktiiviä on sittemmin muutettu, mutta muutokset eivät ole tässä asiassa merkityksellisiä. Direktiivin liitteessä I, eli niin sanotussa mustassa listassa, luetellaan tyhjentävästi ne kaupalliset menettelyt, joita direktiivin 5 artiklan 5 kohdan mukaan pidetään kaikissa olosuhteissa sopimattomina. Mainitun kohdan perusteella direktiivin liite I on täysharmonisoiva. Direktiivin johdantokappaleessa 17 on selvennetty, että liitteessä I todettuja menettelyjä voidaan pitää sopimattomina ilman 5–9 artiklan säännöksiin perustuvaa tapauskohtaista arviointia.

27. Euroopan unionin komission 25.5.2016 julkaistussa tiedonannossa ”Ohjeet sopimattomista kaupallisista menettelyistä annetun direktiivin 2005/29/EY täytäntöönpanoa ja soveltamista varten” (SWD(2016) 163 final) on tuotu esiin (s. 93–94), että direktiivin liitteen I kohta 9 koskee muun ohella palveluja, jotka eivät ole laittomia, mutta joita voidaan markkinoida ja myydä laillisesti vain tietyin ehdoin ja/tai tietyin rajoituksin. Ohjeessa on esitetty esimerkkinä muun ohella Ruotsin marknadsdomstolenin ratkaisu 2009:17, jossa tuomioistuin määräsi kiellon kyseisellä perusteella, kun matkapaketteja oli markkinoitu ilman lakisääteisen vakuuden asettamista. Nämä seikat on esitetty myös komission 29.12.2021 julkaistuissa ohjeissa (2021/C 526/01) (s. 61–62).

28. Edellä todettu ilmentää kuluttajien voivan ottaa lähtökohdaksi, että kulutushyödykkeitä voidaan saattaa markkinoille vain kyseisten hyödykkeiden ostettavaksi tarjoamista sääntelevän lainsäädännön mukaisin ehdoin ja rajoituksin. Niin sanotun mustan listan perusteella on mahdollista puuttua tällaiseen lainvastaiseen markkinointiin.

29. Koska edellä todetusti asuntokauppalaissa säädetyt edellytykset suorituskyvyttömyyden varalta ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista asetettavasta vakuudesta eivät ole täyttyneet, ei asunto-osakkeita olisi saanut kyseisin tavoin markkinoida kuluttajille. Näin ollen nyt kyseessä olevan menettelyn on katsottava antaneen kuluttajien kannalta sopimattomasta menettelystä markkinoinnissa ja asiakassuhteissa annetun valtioneuvoston 1 §:n 8 kohdassa tarkoitetun perättömän vaikutelman.

30. Kuluttajansuojalain 1 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan mainittu laki koskee kulutushyödykkeiden tarjontaa, myyntiä ja muuta markkinointia elinkeinonharjoittajilta kuluttajille. Lakia sovelletaan myös, kun elinkeinonharjoittaja välittää hyödykkeitä kuluttajille.

31. Näin ollen kuluttajansuojalaki voi tulla sovellettavaksi yhtäältä Icon RE Oy:n lukuun tehtyyn markkinointiin ja toisaalta markkinointia käytännössä välittäjänä toteuttaneen Suomen JYA Oy:n menettelyyn.

32. Edellä todetun perusteella markkinaoikeus katsoo, että Icon RE Oy:n ja Suomen JYA Oy:n menettely on ollut kuluttajien kannalta sopimatonta kuluttajien kannalta sopimattomasta menettelystä markkinoinnissa ja asiakassuhteissa annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:n 8 kohdan perusteella. Asiassa ei siten ole tarpeen arvioida kuluttajansuojalain 2 luvun 3 §:n 1 momentin mukaisesti menettelyn vaikutusta keskivertokuluttajan taloudelliseen käyttäytymiseen. Tämän jälkeen asiassa on vielä harkittava kiellon määräämistä.

4 Kuluttajansuojalain mukaisen kiellon määrääminen

33. Kuluttajansuojalain 2 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan elinkeinonharjoittajaa voidaan, jos se on kuluttajansuojan kannalta tarpeellista, kieltää jatkamasta kyseisen luvun säännösten tai niiden nojalla annettujen säännösten vastaista menettelyä taikka uudistamasta sellaista tai siihen rinnastettavaa menettelyä. Kieltoa on tehostettava uhkasakolla, jollei se erityisestä syystä ole tarpeetonta.

34. Edellä todetulla tavalla Icon RE Oy:n lukuun toteutettu markkinointi on ollut asuntokauppalain ja kuluttajansuojalain 2 luvun 15 §:n 3 kohdan nojalla annetun valtioneuvoston asetuksen vastaista. Myös Suomen JYA Oy:n menettely, kun se on toimeksiannosta välittänyt asunto-osakkeita, on ollut vastaavalla tavalla kuluttajia suojaavan sääntelyn vastaista.

35. Markkinaoikeus katsoo, että kyseisen markkinoinnin jatkamisen tai sellaisen ja etenkin siihen rinnastettavan markkinoinnin uudistamisen kieltäminen on kuluttajansuojan kannalta tarpeellista siitä huolimatta, että markkinointi on jo päättynyt. Kielto on siten määrättävä kuluttaja-asiamiehen vaatimuksen mukaisesti, sisältäen vaaditun kiellon uudistaa rinnastettavaa markkinointia. Kieltoa on noudatettava heti.

36. Asiassa ei ole erityistä syytä olla tehostamatta kieltoa uhkasakolla. Uhkasakkolain 8 §:n mukaan uhkasakon suuruutta harkittaessa on otettava huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun maksukyky ja muut asiaan vaikuttavat seikat. Markkinaoikeus toteaa, että kuluttajansuoja-asioissa on ensisijaisesti otettava huomioon se, että sakon uhka on omiaan tehokkaasti ehkäisemään määrättävän kiellon rikkomisen. Markkinaoikeus katsoo, että uhkasakko kiellolle on määrättävä sekä Icon RE Oy:n että Suomen JYA Oy:n osalta vaaditun 100.000 euron määräisenä.

Päätöslauselma

Markkinaoikeus kieltää Icon RE Oy:tä ja Suomen JYA Oy:tä, kumpaakin 100.000 euron sakon uhalla, markkinoimasta Asunto Oy Satamakatu 4-Bostads Ab Hamngatan 4 nimisestä asunto-osakeyhtiöstä liike- tai toimistotilojen käyttötarkoituksen muutosta koskevalla lisärakentamisella käyttöön otettavaksi tarkoitettuja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita tai rinnastettavia kohteita koskevia asunto-osakkeita kuluttajille asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetuin ehdoin, kun osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi ei ole asetettu perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua vakuutusta tai takausta.

Kieltoa on noudatettava heti.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saa hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.1.2024.

Asian ovat yksimielisesti ratkaisseet markkinaoikeustuomarit Sami Myöhänen, Pekka Savola ja Tobias von Schantz.

Lainvoimaisuus

Lainvoimainen.