MAO:8/17
PÄÄTÖS, JOSTA VALITETAAN
Patentti- ja rekisterihallituksen päätös 23.10.2015 (liitteenä)
ASIAN KÄSITTELY MARKKINAOIKEUDESSA
Valitus
Vaatimukset
Asunto Oy Eerikinkatu 35 Bostads Ab (jäljempänä myös valittaja) on vaatinut, että markkinaoikeus kumoaa Patentti- ja rekisterihallituksen päätöksen ja palauttaa asian Patentti- ja rekisterihallituksen käsiteltäväksi.
Perusteet
Patentti- ja rekisterihallitus on muutoksenhaun kohteena olevalla päätöksellään virheellisesti evännyt Asunto Oy Eerikinkatu 35 Bostads Ab:n yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan kaupparekisteri-ilmoituksen rekisteröinnin. Yhtiöjärjestyksen 7 §:ään on hyväksytty selventävä lisäys, jonka mukaan huoneistoa ei ole sallittua vuokrata eikä käyttää huoneistohotellitarkoitukseen eikä majoitusliiketoimintaan. Lisäyksestä on voitu päättää määräenemmistöllä toisin kuin rekisteriviranomainen on päätöksessään katsonut. Lisäyksellä ei ole muutettu osakkeenomistajan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoaan. Valittajan yhtiöjärjestyksessä kaikkien huoneistojen käyttötarkoitus on ollut asunto ennen yhtiöjärjestyksen muuttamista. Osakkeenomistajalla on siten jo ennen yhtiöjärjestyksen muutosta ollut oikeus luovuttaa osakehuoneisto käytettäväksi vain asuntokäyttötarkoitukseen. Yhtiöjärjestyksen muutoksella on vain selvennetty huoneiston käyttöä ja vuokrausoikeutta.
Muutetussa yhtiöjärjestyksessä tarkoitetut huoneistohotelli- ja majoitusliiketoiminta poikkeavat olennaisesti edellä todetusta asuntokäyttötarkoituksesta. Huoneistohotellitoiminta, johon huoneistoa ei muutetun yhtiöjärjestyksen mukaan saa käyttää eikä vuokrata, poikkeaa perinteisestä asuinhuoneen vuokrauksesta, koska vuokralainen voi lopettaa vuokrasuhteen heti, kun hänen majoittumistarpeensa lakkaa. Huoneistohotelli voi lisäksi tarjota asiakkailleen myös hotelliin tyypillisesti kuuluvia oheispalveluita, vaikka se ei yleensä näin tee. Huoneistohotelli tarjoaa kuitenkin asiakkailleen aina vuodevaate- ja siivouspalvelun. Majoitusliiketoiminta on tarkoittanut majoitus- ja ravitsemusliiketoiminnasta annetun lain mukaista majoitustoimintaa.
Patentti- ja rekisterihallituksen päätös tarkoittaisi, että valittajan yhtiöjärjestykseen voitaisiin tehdä kahden kolmasosan määräenemmistöllä kokouksessa läsnä olevista osakkeenomistajista yhtiöjärjestysmuutos, jossa määrättäisiin jokaisen huoneiston käyttötarkoituksen olevan asunto, huoneistohotelli ja majoitusliike. Päätös tarkoittaisi lisäksi, että ilman yhtiöjärjestyksen muutostakin koko rakennus voitaisiin yhtiöoikeudellisesti ottaa käyttöön huoneistohotellina tai majoitusliikkeenä. Kaikkien huoneistojen käyttötarkoituksen muuttaminen sanotulla tavalla on kuitenkin niin merkittävä muutos, että se vaatii rakennusluvan ja usein myös kaavamuutoksen, muutoksia rakennukseen ja huoneistoihin, sekä vakuutuksen muuttamista. Asunto-osakeyhtiölain mukainen asuntokäyttötarkoitus ei voi olla näin laaja.
Asunto-osakeyhtiölle ja muille osakkeenomistajille aiheutuu merkittävästi kustannuksia ja merkittävää haittaa, jos sallitaan, että huoneistoja käytetään huoneistohotellitarkoitukseen tai majoitusliiketoimintaan.
Patentti- ja rekisterihallituksen lausunto
Vaatimukset
Patentti- ja rekisterihallitus on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää valituksen.
Perusteet
Yhtiön tekemä lisäys yhtiöjärjestyksen 7 §:ään rajoittaa asunto-osakeyhtiölain mukaista huoneiston luovutus- ja käyttöoikeutta. Tämä on sinänsä mahdollista, mutta tällainen huoneiston hallintaoikeuden muuttamista tarkoittava päätös vaatii aina määräenemmistön lisäksi osakkeenomistajan suostumuksen. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa suostumus tarvitaan kaikilta osakkeenomistajilta, koska yhtiöjärjestysmuutos koskee kaikkia osakkeenomistajia.
Valituksenmukainen huoneistohotellin määritelmä ei ole perustunut lainsäädäntöön. Huoneistohotellin ja majoitusliikkeen määritelmät eivät muutenkaan ole olleet asiassa merkityksellisiä. Päätös on perustunut lain säännökseen, jossa on määritelty yksiselitteisesti, missä tilanteissa osakkeenomistajan suostumus tarvitaan. Suostumuksen tarve ei riipu siitä, poikkeaako rajoituksen kohteena oleva toiminta asuntokäyttötarkoituksesta. Hallintaoikeuden muuttaminen vaatii osakkeenomistajan suostumuksen myös niissä tapauksissa, joissa luovutusoikeuden rajoitus koskee esimerkiksi oikeutta luovuttaa huoneisto liikehuoneistokäyttöön. Lyhytaikainen majoitus on lisäksi rinnastettavissa asumiseen.
Hallintaoikeus on yleinen oikeus hallita huoneistoa. Osakkeenomistajan suostumuksen vaatimusta ei ole lainsäädännössä rajattu koskemaan vain hallintaoikeuden muuttamista huoneiston käyttötarkoituksen osalta. Samoin jos yhtiössä päätettäisiin tehdä esimerkiksi rakenteellisia muutoksia, jotka lisäisivät osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan, tulisi päätökseen saada osakkeenomistajien suostumus.
Lausuma
Valittaja on esittänyt, että yhtiöjärjestyksen huoneistoluettelossa olevaa käyttötarkoitusta ei ole muutettu eikä hallintaoikeutta muutettu. Huoneistojen käyttöä ja vuokrausoikeutta on selvennetty. Asuntoa voi muutoksen jälkeenkin käyttää ja vuokrata vapaasti asuntokäyttötarkoitukseen.
MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU
Pääasian perustelut
Asian tausta
Asunto Oy Eerikinkatu 35 Bostads Ab:n varsinainen yhtiökokous on päättänyt muuttaa yhtiön yhtiöjärjestyksen 7 §:ää, joka koskee osakkeenomistajan oikeutta vuokrata huoneistonsa tai osan siitä muille. Päätös on ollut yksimielinen. Yhtiökokouksessa on pöytäkirjan mukaan ollut edustettuina 137 osaketta ja ääntä 498 osakkeesta ja äänestä.
Yhtiöjärjestyksen 7 § on seuraavan sisältöinen: "Osakkeenomistaja on oikeutettu vuokraamaan huoneistonsa tai osan siitä muille, mutta on kuitenkin vastuussa yhtiölle menevistä maksuista." Yhtiökokous on päättänyt muuttaa 7 §:ää siten, että siihen tehdään edellä mainitun virkkeen jälkeen seuraava lisäys: "Huoneistoa ei ole sallittua vuokrata eikä käyttää huoneistohotellitarkoitukseen, eikä majoitusliiketoimintaan."
Kaupparekisteriviranomainen on korjauskehotuksella edellyttänyt Asunto Oy Eerikinkatu 35 Bostads Ab:tä täydentävän yhtiöjärjestyksen 7 §:n muutosta koskevaa kaupparekisteri-ilmoitusta toimittamalla kaupparekisteriin isännöitsijän tai hallituksen jäsenen allekirjoittaman todistuksen siitä, että suostumus huoneistohotelli- ja majoitustoiminnan kieltämiseen on saatu myös niiltä asuinhuoneistojen osakkailta, jotka eivät ole olleet edustettuina yhtiökokouksessa. Korjauskehotuksessa on ilmoitettu, että huoneisto- ja majoitustoiminnan kieltämistä koskeva kohta on poistettava yhtiöjärjestyksen 7 §:stä, jos suostumuksia ei ole ollut.
Valittaja on ilmoittanut korjauskehotuksen johdosta antamassaan vastineessa, että kaikkien osakkeenomistajien suostumuksia ei ole eikä yhtiöjärjestyksen 7 §:n määräystä huoneistohotelleista ja majoitusliiketoiminnasta poisteta, koska kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita.
Patentti- ja rekisterihallitus on muutoksenhaun kohteena olevalla päätöksellään evännyt yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan ilmoituksen merkitsemisen kaupparekisteriin. Patentti- ja rekisterihallitus on katsonut, että muutosilmoitusta ei voida rekisteröidä ilman, että rekisteriviranomaiselle on esitetty kaikkien osakkeenomistajien suostumus yhtiöjärjestyksen muutosta koskevaan päätökseen, jolla muutetaan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa. Päätöksen mukaan hallintaoikeuden muutoksena pidetään myös sellaista rajoitusta, joka estää tai haittaa huoneiston käyttämistä sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla.
Sovellettavat oikeusohjeet
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Pykälän 2 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan tässä laissa osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden.
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 4 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 34 §:n 1 momentin mukaan yhtiöjärjestyksen uuttamisesta päättää yhtiökokous 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä.
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan, jos päätös on tehtävä määräenemmistöllä, yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen on saatava 27 §:ssä tarkoitetun määräenemmistön lisäksi osakkeenomistajan suostumus, kun muutetaan hänen osakkeidensa tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa.
Edellä mainitun säännöksen esitöiden (HE 24/2009 vp s. 145) mukaan hallintaoikeuden muutoksena pidetään myös sellaista rajoitusta, joka estää tai haittaa huoneiston käyttämistä sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla. Kohtaa sovelletaan siten esimerkiksi päätökseen yhtiöjärjestyksen muuttamisesta siten, että asuinhuoneistoa ei saisi vuokrata asuinkäyttöön tai siten, että asuinhuoneistossa ei saisi pitää tavanomaisia lemmikkieläimiä tai jossain muussa suhteessa viettää tavanomaista elämää.
Asian arviointi
Asunto Oy Eerikinkatu 35 Bostads Ab on esittänyt, että yhtiöjärjestyksen 7 §:n muuttamista koskeva päätös on voitu tehdä määräenemmistöllä ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta, koska pykälään tehdyllä lisäyksellä ei ole muutettu osakkeenomistajan hallintaoikeutta. Muutoksella on valittajan mukaan vain selvennetty huoneiston käyttöä ja vuokrausoikeutta.
Patentti- ja rekisterihallituksen mukaan kysymyksessä oleva lisäys yhtiöjärjestyksen 7 §:ään rajoittaa kaikkien osakkeenomistajien huoneistojen luovutus- ja käyttöoikeutta. Muutos on koskenut osakkeenomistajan hallintaoikeutta, mihin tulee aina saada kaikkien osakkeenomistajien suostumus. Suostumuksen tarve ei siten ole riippunut siitä, onko rajoituksen kohteena oleva toiminta poikennut asuntokäyttötarkoituksesta. Suostumus tarvitaan esimerkiksi myös silloin, jos luovutusoikeuden rajoitus koskee oikeutta luovuttaa huoneisto liikehuoneistokäyttöön.
Asiassa on edellä todetun perusteella kysymys siitä, onko yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tullut saada kaikkien osakkeenomistajien suostumus.
Asunto Oy Eerikinkatu 35 Bostads Ab:n yhtiöjärjestyksen 4 §:n mukaan yhtiön osakkeet tuottavat hallintaoikeuden yhtiön omistamassa talossa oleviin huoneistoihin, joiden kaikkien käyttötarkoitukseksi on yhtiöjärjestyksessä määrätty asunto.
Edellä todetulla tavalla osakkeenomistaja on yhtiöjärjestyksen 7 §:n mukaan oikeutettu vuokraamaan huoneistonsa tai osan siitä muille ja yhtiöjärjestystä on tältä osin yhtiökokouksessa päätetty muuttaa siten, ettei huoneistoa ole sallittua vuokrata tai käyttää huoneistohotellitarkoitukseen eikä majoitusliiketoimintaan.
Voimassaolevan yhtiöjärjestyksen huoneistoluettelossa määritetty käyttötarkoitus rajoittaa osakkeenomistajan hallintaoikeutta siten, että huoneistoa ei voi käyttää eikä siten myöskään luovuttaa muuhun käyttötarkoitukseen kuin käytettäväksi asuntona. Asiassa on näin ollen ratkaistava, merkitseekö yhtiökokouksen päättämä yhtiöjärjestyksen muutos rajoitusta osakkeenomistajan oikeuteen käyttää huoneistoaan asuntona ja vuokrata se käytettäväksi sanottuun tarkoitukseen.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole määritelty asuinhuoneiston käsitettä tai huoneiston käyttämistä asuntona. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdassa on muun ohella säädetty, että yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta. Myös viimeksi mainitun säännöksen tarkoittamissa tilanteissa on arvioitava, käytetäänkö huoneistoa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n esitöiden (HE 24/2009 vp s. 167) mukaan pykälän 1–3 momentista ilmenevät hallintaan ottamisen edellytykset ja yhtiökokouksen päätöksen sisältöä koskevat vaatimukset vastaavat aikaisemmin voimassa ollutta lakia.
Oikeuskirjallisuudessa (Kaila, Huoneiston ottaminen asunto-osakeyhtiön hallintaan, 1995, s. 51) on aikaisemmin voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain (809/1991) vastaavan säännöksen osalta todettu, että asuinhuonekäytössä olevassa huoneistossa voidaan vakiintuneen käytännön mukaan harjoittaa hyvinkin laajaa ammatinharjoittajan toimintaa. Arvioitaessa huoneiston käytön aiotun tarkoituksen tai yhtiöjärjestyksen vastaisuutta voidaan kiinnittää huomiota muun ohella siihen, kuinka paljon huoneistossa harjoitettavaan toimintaan on palkattu ulkopuolista työvoimaa tai missä määrin toiminnasta aiheutuu häiriötä talon muille asukkaille tai lisäkustannuksia yhtiölle (Kaila, s. 50–52). Merkitystä voi olla myös sillä, minkä suuruista osaa huoneistosta käytetään muuhun tarkoitukseen ja miten käyttö jakautuu ajallisesti (Kyläkallio ym., Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, 2003, s. 643–644).
Korkein oikeus on aikaisemmin voimassa ollutta asunto-osakeyhtiölakia (30/26) koskevassa ratkaisussaan 1992:9 katsonut, ettei asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistoa käytetty oleellisesti muuhun kuin aiottuun eli yhtiöjärjestyksestä ilmenevään tarkoitukseen, kun asuinhuoneistoa käytettiin perhepäivähoidon järjestämiseksi siten, että kaksi hoitajaa oli arkipäivisin hoitanut huoneistossa enintään kahdeksaa lasta.
Koska asiassa kysymyksessä oleva yhtiöjärjestyksen muutos koskee huoneiston käytön ohella sen vuokrausta, myös asuinhuoneiston vuokrauksesta annetulla lailla on merkitystä nyt esillä olevan asian arvioinnissa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 1 §:n 1 momentin mukaan kyseistä lakia sovelletaan huoneiston vuokraamiseen toiselle käytettäväksi asumiseen. Huoneiston käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö. Viimeksi mainitun lain esitöiden yleisperusteluiden (HE 304/1994 s. 19) mukaan pelkästään se seikka, että huoneiston yksittäistä huonetta käytetään hammaslääkärin vastaanottotilana, tilitoimistona, asianajotoimistona tai muuhun vastaavaan tarkoitukseen tai koko huoneistoa käytetään osan aikaa esimerkiksi perhepäivähoitotilana, ei vielä muuta huoneiston käyttötarkoitusta liike- tai toimistokäytöksi.
Yhtiöjärjestyksen 7 §:n muutoksessa on kielletty huoneiston käyttäminen huoneistohotellitarkoitukseen ja majoitusliiketoimintaan. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 2 §:n 1 momentin mukaan lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan. Pykälän esitöiden
(HE 304/1994 s. 48) mukaan asuinhuoneistojen vuokrauksesta annettu laki on tarkoitettu säätelemään osapuolten oikeudet ja velvollisuudet pysyväisluontoisemmassa ja yleensä pitempiaikaisemmassa asumisessa kuin mitä esimerkiksi hotelleissa, motelleissa, matkustajakodeissa ja yömajoissa yleensä on kyse. Onko kyse majoitustoiminnasta vai huoneenvuokrauksesta, riippuu esitöiden mukaan viime kädessä siitä, mitä osapuolet ovat huoneiston käytöstä sopineet.
Asunto Oy Eerikinkatu 35 Bostads Ab:n osakkeenomistajalla on yhtiöjärjestyksen mukaan oikeus käyttää huoneistoaan asuntona ja vuokrata se muille käytettäväksi sanottuun tarkoitukseen. Se, käytetäänkö huoneistoa yhtiöjärjestyksen mukaisen asumiskäytön vastaisesti, riippuu edellä todetun mukaisesti asiaa koskevista olosuhteista, jotka on arvioitava kussakin tapauksessa erikseen. Huoneiston käyttäminen huoneistohotellina tai majoitusta koskevaan liiketoimintaan saattaa tapauskohtaisesti olla asuinhuoneiston käyttötarkoituksen mukaista. Näin ollen markkinaoikeus katsoo, että yhtiöjärjestyksen 7 §:ään yhtiökokouksessa hyväksytty kielto vuokrata tai käyttää huoneistoa huoneistohotellitarkoitukseen tai majoitusliiketoimintaan on merkinnyt sellaista muutosta osakkeiden tuottamaan oikeuteen hallita huoneistoa, mihin on asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan tullut saada kaikkien osakkeenomistajien suostumus.
Koska yhtiöjärjestyksen muutokselle ei ole näytetty olleen kaikkien osakkeenomistajien suostumusta, Patentti- ja rekisterihallitus ei ole menetellyt virheellisesti evätessään yhtiöjärjestyksen 7 §:n muutosta koskevan kaupparekisteri-ilmoituksen rekisteröinnin. Valitus on näin ollen hylättävä.
Lopputulos
Markkinaoikeus hylkää valituksen.
MUUTOKSENHAKU
Oikeudenkäynnistä markkinaoikeudessa annetun lain 7 luvun 2 §:n 1 momentin nojalla tähän päätökseen saa hakea muutosta korkeimmalta hallinto-oikeudelta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan. Valitusosoitus on liitteenä.
Asian ovat yksimielisesti ratkaisseet markkinaoikeustuomarit Pertti Virtanen, Markus Mattila ja Saini Siitarinen.
HUOMAA
Päätöksen lainvoimaisuustiedot tulee tarkistaa korkeimmasta hallinto-oikeudesta.